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收购万达酒店业务,可给富力带来什么?

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文/克而瑞研究中心  沈晓玲、刘敏

融创和万达的大并购··|,又迎来新的参与者··|--。

7月19日··|,万达、融创、富力三方达成协议··|,富力出资199亿收购万达76家城市酒店的权益及烟台万达(烟台万达文华酒店)的70%权益··|,收购完成后··|,富力在高端酒店资产规模将得到长足发展··|--。

富力参与这次融创和万达的并购··|,虽说有点出乎意料··|,但这也是符合公司布局战略的··|--。除了富力之前与万达有过合作外··|,富力在高端酒店方面也有所布局··|--。


酒店业务为集团重要策略
区域分布以珠三角区域为主

对于持有投资物业组合··|,是富力地产一大重要策略··|,为集团提供可靠的现金流··|,抗衡经济周期的起落··|--。其中··|,酒店项目在其所有持有投资性物业中权重较大··|,按总建面计算占比达40%··|--。根据富力地产2016年年报显示··|,集团2016年开业及在建酒店共计24家··|,主要以五星级、四星级高端酒店为主··|,总建面为173.6万平方米··|--。

在区域分布上··|,酒店主要分布在珠三角地区··|,占比达65%··|,其次为中西部和环渤海区域··|,两者占比均为15%··|--。

在城市分布上··|,主要分布在广州、北京、天津、重庆、上海、西安、哈尔滨、太原等11个城市和地区··|,其中一二线城市项目分布居多··|--。


富力和万达有过合作前例
本次合作可加强富力酒店业务布局

去年12月··|,万达商业和富力地产在北京签订战略合作协议··|--。双方计划从2017年到2021年··|,每年合作开发5个商业综合体··|,5年投资300亿元··|,开发25个商业综合体项目··|--。其中··|,万达主要负责规划设计、招商运营及部分投资··|,使用万达广场品牌;富力地产负责项目主要投资··|--。2017年··|,双方将首批合作5个万达广场··|--。

此次富力对万达酒店业务的收购··|,可完善富力在酒店业务方面的布局··|--。此次收购的77家城市酒店组成的酒店资产··|,拥有总建筑面积约为328.6万平方米及合共23202间客房··|--。同时··|,77家城市酒店均位于所在城市的核心地段··|,并与四个大连万达自营酒店品牌(包括奢华品牌万达瑞华、超豪华品牌万达文华、豪华品牌万达嘉华和精选品牌万达锦华)和多个国际知名豪华酒店管理品牌(包括威斯汀、希尔顿、洲际、康莱德及艾美等)进行合作··|,14-16年酒店入住率58-60%··|,具有很好的市场口碑和影响力··|--。通过此次收购可巩固富力持有投资资产及现有中国酒店资产组合··|--。

此外··|,收购价位较低··|,资金风险可控··|--。此次收购成本酒店账面资产净值6折··|,账面净值比原本土地价值加酒店成本还低··|--。每间酒店收购成本接近2.6亿元··|,6100元/每平方··|,比富力原本持有酒店成本还低··|--。


短期内不会带来现金压力
并可改善酒店业务盈利状况

2016年富力净负债率为160%··|,净负债率较高··|,但是从企业的负债结构来看··|,目前尚在可控范围内··|--。截止16年底··|,富力地产手持现金459.7亿··|,现金短债比为1.36··|,企业现金较充裕··|,短期资金压力较小··|,可完全覆盖短期债务··|--。

而且··|,今年上半年富力完成400多亿元销售收入··|,新增土地款200多亿··|,公司自有资金很充足··|,可以覆盖收购··|,不会带来现金压力;本次收购完全资产收购··|,万达会把负债剥离··|,也不会造成财务负担··|--。

2012-2016年··|,富力酒店业务营业额每年均有一定增长··|,其中2016年营业额为13.6亿元··|,较上一年增长13.6%··|--。但营收的增长并未带来盈利的增长··|,酒店业务每年均出现一定亏损··|,2016年亏损1.8亿··|,净利率为-13.4%··|--。而收购的77家酒店··|,2016年收入为53亿元··|,盈利8亿多··|,可改善富力整体酒店业务的盈利情况··|--。


通过收购可降低富力资产负债率水平

根据协议··|,收购项目公司股权完成··|,有些酒店资产无法从公司剥离到母公司··|,会采用资产收购方式··|--。万达将77间酒店资产土地权益剥离放入子公司··|,富力收购子公司··|--。富力净资产增加100多亿··|, 2016资产负债率79.9%··|,交易完成后降为74.9%-75%··|,收购可改善富力资产负债率水平··|--。

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结语:这次备受关注的万达文旅地产及酒店收购情况··|,作为地产界最大的一宗并购事情··|,融创、万达、富力三方达成的交易··|,可以说是共赢··|--。

融创获取了5000万平方米的土地储备··|,土地储备量一举位于前列··|,为将来争夺地产头名打下了土地储备基础··|,而做完这13个文旅项目··|,公司规模将扩大一倍··|--。

万达通过出售这些业务··|,改善了负债情况··|,回笼了约637亿的现金··|,增强了公司现金流··|,有效缓解了公司目前的财务压力··|,并实现了轻资产模式··|--。

富力也以6折的优惠价格··|,收购了77家高端酒店··|,缩短了开发周期··|,节约了开发成本··|,拓展了自身酒店业务的项目布局··|,成为全球领先的高端酒店业主;并有效改善了公司财务状况··|,未来还可进行酒店分拆上市··|,获得新的融资平台··|--。



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